Beim Immobilienverkauf steht und fällt alles mit der Ermittlung des korrekten Marktwertes. Ist der Marktwert zu hoch, wird das Objekt zum Ladenhüter. Ernsthafte Kaufinteressenten kennen den Markt und sehen sofort, dass die Immobilie zu hoch angeboten wird. Somit fehlt das Interesse und nur wenige werden die Immobilie überhaupt erst besichtigen wollen. Die Interessenten, die zu einer Besichtigung kommen, kommen ausschließlich mit dem Gedanken, im Preis nach unten noch etwas verhandeln können. Somit sind Sie in der für Sie als Verkäufer schlechteren „Nachlass“ Position.
Lassen Sie sich gerne individuell von mir beraten, damit Sie in diese Situation erst gar nicht erst geraten. Zum besseren Verständnis welche Möglichkeiten der Marktwertermittlung es gibt, liste ich Ihnen diese hier nachfolgend einmal detailliert auf.
Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien (§ 13 Wertermittlungsverordnung – WertV). Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme.
Das Sachwertverfahren: Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den erzielbaren Einnahmen, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Traditionell wird das Sachwertverfahren bei eigen genutzten Objekten wie Ein-/Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewandt. Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grund und Bodens wird im Regelfall im Vergleichswertverfahren bestimmt.
Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Kapitalisierung der Netto-Erträge, die mit diesen Objekten voraussichtlich erwirtschaftet werden (Ertragswert = Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand bzw. Einzahlungen und Auszahlungen). Es wird insbesondere bei der Bewertung eines Unternehmens oder eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstückes angewendet.
Das Bieterverfahren: Wenn ein Verkäufer den Resultaten aus anderen Marktwertermittlungsverfahren keinen Glauben schenken will, so bietet sich das „Bieterverfahren“ an. Hierbei wird die Immobilie, ohne einen Preis zu nennen, angeboten. Kaufinteressenten haben im Anschluss an eine Besichtigung die Möglichkeit, dem Verkäufer ein Angebot zu unterbreiten. Durch dieses Verfahren wird dem Verkäufer ein realistisches Bild zum Marktwert seiner Immobilie geliefert.
Lassen Sie sich gerne individuell für den Verkauf Ihrer Immobilie beraten und uns gemeinsam herausfinden, welches Verfahren sich für den Verkauf Ihrer Immobilie am besten eignet.